קטגוריותדירה בירושלים ופרשת קעדאן

דירה בירושלים ופרשת קעדאן

ב-19.8 פירסם בימ״ש העליון פסק דין שהכריע בתביעה שהגישו בני זוג ערבים נגד חברה פרטית, שסירבה למכור להם דירה בירושלים. בשרשור המתיש הזה אנסה לשכנע אתכם שמדובר בפסק דין דרמטי מאוד.

כמו שודאי קראתם, שלושת השופטים קיבלו את טענות הזוג נגד החברה. אבל מזוז ושטיין הגיעו לתוצאה הסופית בדרך שונה לחלוטין. הנדל, השופט שהיה אמור להכריע ביניהם – החליט שלא להחליט מי צודק, שכן ממילא כולם הסכימו על השורה התחתונה.
כצפוי, סוכני ״משילות״ ושאר גורמים מימין מיהרו להתייחס.

שלא במפתיע, אותם גורמים מיהרו לתקוף פוליטית את מזוז ״האקטיבסט״ ולהגן על שטיין ״השמרן״. אלא שקריאה מפוכחת של פסק הדין מלמדת, לפחות לדעתי, שהתמונה מעט מורכבת יותר.
כאמור, זה יהיה ארוך – אבל אנסה לא לשעמם.
נתחיל בתמצית העובדות 👇: מדובר כאמור בסכסוך אזרחי בין זוג ערבי לבין חברה.

הזוג ביקש לקנות דירה בפרויקט מגורים בירושלים, אך החברה סירבה ואמרה שהיא אינה מוכרת דירות לערבים.
לענייננו חשוב להדגיש שהחברה הקבלנית בנתה את הפרויקט על קרקע השייכת לרמ״י – רשות מקרקעי ישראל, דהיינו למדינה. החברה בונה את הדירות ומשווקת אותן לרוכשים, אך הקרקע היא של המדינה.

התביעה הוגשה לפי חוק איסור הפליה במוצרים, בשירותים ובכניסה למקומות בידור ולמקומות ציבוריים 👇.
הסעיף הרלבנטי הוא סעיף 3 לחוק זה, הקובע שלמי שעוסק בהספקת מוצר – אסור להפלות מחמת לאום.
בני הזוג טענו שהחברה הקבלנית מספקת לציבור מוצר – דירות מגורים – ומפלה אותם רק בשל היותם ערבים.

וזו למעשה היתה המחלוקת בין מזוז לשטיין – השאלה האם דירה היא בבחינת ״מוצר״ שאודותיו מדבר חוק איסור הפליה. מזוז, אחרי מסע פרשני ארוך, קבע שכן. אם נאמ;לק את דבריו, לשיטתו אין שום היגיון להחריג מכר מקרקעין *מסחרי* מגדרי החוק (להבדיל מאדם פרטי שמוכר את דירתו, ורשאי לעשות כרצונו).

ואיפה הקושי?
הקושי הוא שבדברי ההסבר של *הצעת* החוק (*ולא* בחוק עצמו), נכתב במשפט בודד שאיסור ההפליה אינו חל על מקרקעין. לא אכנס כאן לשאלה מה זה בכלל ״דברי הסבר״, כמה הם מחייבים או למה מזוז הכריע כפי שהכריע. אבל אדגיש שמזוז בהחלט לא מתעלם מהמשפט הזה, שכאמור *לא* מופיע בחוק.

ההיפך הוא הנכון: מזוז כותב בהרחבה רבה על אותו משפט שהופיע בדברי ההסבר, אבל בסופו של דבר, וכפי שמופיע בסיכום שצירפתי לעיל – מסקנתו היא שחרף המשפט המדובר, הפרשנות הנכונה היא ש-״מוצר״ בחוק איסור אפליה כולל גם דירה, ולכן החוק מקנה לבני הזוג עילת תביעה, שכן החברה הפלתה אותם כערבים.

עד כאן חוות דעתו של מזוז, שהיא פשוט מלאכה פרשנית שגרתית של שופט. בינה לבין ״אקטיביזם״ אין ולא כלום, ומי שרוצה לחבוט במזוז ולטעון שהוא ״התעלם״ ממשפט בודד שהופיע בדברי ההסבר – לבריאות.
וכעת לשטיין, שחוות הדעת שלו דרמטית ממש. בתחילה, שטיין קובע שלשיטתו דירה אינה ״מוצר״ לפי החוק.
גם הפעם, לא נתעכב על ההנמקה למסקנה הפרשנית של שטיין (למי שמתעניין 👇), והיא גם לא ממש חשובה – כי בסוף זו בסך הכל מחלוקת פרשנית לא ייחודית.

אבל, אף על פי ששטיין קובע שדירה אינה ״מוצר״ מבחינת חוק איסור הפליה – הוא בכל זאת מקבל את תביעת הזוג. וההנמקה שלו היא המסר הדרמטי באמת.

כדי להבין למה ההנמקה דרמטית, צריך לחזור 19 שנים לאחור, אל אחד מפסקי הדין הכי חשובים, מעניינים ושנויים במחלוקת של בג״ץ בכלל וברק ובפרט – פרשת קעדאן.
בפרשה זו התברר עניינו אזרח ממוצא ערבי שביקש לקנות מגרש ביישוב קציר. הסוכנות היהודית, שחילקה את המגרשים – סירבה. עקדאן עתר לבג״ץ.

את פסק הדין המרכזי כתב ברק.
ברק קבע שהשיוויון הוא מערכי היסוד של ישראל כמדינה דמוקרטית, ולכן כל רשויות המינהל חייבות לכבדו, ואסור למדינה לנהוג בחוסר שיוויון – ובכלל זה אסור לה להפלות בין יהודים לערבים, או להפלות מכל טעם דומה. וכך גם בנוגע להקצאת מקרקעין שהם אדמות מדינה.

אלא שבפרשת קעדאן מי ששיווקה את המגרשים לציבור לא היתה המדינה (באמצעות רמ״י), אלא הסוכנות היהודית. לכן, התעוררה השאלה האם החובה המינהלית של המדינה לנהוג בשיוויון – חלה גם על הסוכנות היהודית, שהיא גוף לא ממשלתי שחילק, מטעם המדינה, את המגרשים ביישוב קציר, שהם כאמור אדמות מדינה.

כאן יש לשים לב היטב מה ברק קבע, *ובעיקר מה נמנע מלקבוע*: ברק קבע שהמדינה לא יכולה להשתחרר מחובתה להקצות זכויות באדמות בשיוויון בדרך של העברת האדמות לצד שלישי (הסוכנות היהודית בענייננו).
אבל ברק *נמנע מלקבוע* (״השאיר בצריך עיון״ בשפה משפטית) מה הדין במצב כמו זה שהתעורר בענייננו.

כלומר, ברק לא הכריע האם כשהמדינה מקצה קרקע לקבלן פרטי, כדי שזה יבנה וישווק דירות באופן מסחרי – אזי הקבלן מחויב אף הוא לנהוג בשיוויון. שכן, חובה זו חלה על המדינה, כגוף מינהלי – אך לא חלה על אנשים פרטיים (על אדם פרטי, כל עוד חוק איסור הפליה לא חל עליו – אין חובה לנהוג בשיוויון).

היועמ״ש, שהתייצב להליך שבענייננו (כלומר הגיש את עמדתו לבית המשפט, אף שהמדינה לא היתה צד לסכסוך האזרחי), טען שזו הזדמנות להכריע במה שברק לא רצה להכריע בפרשת קעדאן – ולקבוע שגם קבלן פרטי, שבונה על אדמת מדינה, חייב לנהוג בשיוויון, מכוח עיקרון השיוויון המינהלי בו מחויבת המדינה.

וזה בדיוק מה שעשה שטיין: הוא בחן את השאלה האם עיקרון השיוויון – שהוא בכלל עיקרון מינהלי שחל רק על רשות ציבורית ולא על אדם פרטי – חל על החברה הקבלנית, שהיא כאמור חברה פרטית-מסחרית גרידא.
והתשובה של שטיין היא חיובית, קרי שהחברה הקבלנית הפרטית לחלוטין – חייבת לנהוג בשיוויון. למה?

ההנמקה המרכזית של שטיין נוטפת אקטיביזם: הוא קובע שעיקרון השיוויון, שהמדינה חייבת בו, הוא בגדר תנאי מככלא בחוזה בין המדינה לבין הקבלן – גם אם התנאי לא קיים בחוזה. שטיין פשוט לוקח את עיקרון השיוויון המינהלי ביחס למקרקעי מדינה, שברק עיצב בפרשת קעדאן, והחיל אותו *כלשונו* על החברה.

גם ההנמקה המשנית של שטיין היא למעשה חסרת תקדים: שטיין קובע שיש ״אינטרס ציבורי״ לנהוג בשיוויון במכירת זכויות במקרקעין. משום שזה האינטרס של הציבור, למדינה אסור לפעול בניגוד אליו, והאיסור הזה ״נדבק״ למקרקעי מדינה, ואינו ניתן להסרה – עד שמסתיימת מכירת הזכות במקרקעין לאדם פרטי.

לכן, בשורה התחתונה שטיין מקבל את טענות הזוג נגד החברה הקבלנית, וקובע שההפליה בה נקטה החברה מפרה את החובות *החוזיות* שלה כלפי הזוג (אף שבין החברה לבין הזוג לא נכרת חוזה, וממילא אין תנאי שכזה בחוזה בין המדינה לבין החברה).
שנים ארוכות לא זכורה לי תוצאה פרשנית כל כך מרחיקת לכת.

ננסה לסכם:
עד היום (ראו למשל סביב ״חוק הלאום״) מהדהדת במרחב הציבורי פרשת קעדאן, ויש שרואים בה מעין סמל ל-״אקטיביזם השיפוטי״ בעידן הנשיא ברק, או כהוכחה ל-״שמאלנות״ של בימ״ש העליון, ולהעדפתו את הציביון הדמוקרטי של ישראל על פני היותה מדינה יהודית. ומה עשה שטיין בפסק הדין?

לא זו בלבד ששטיין קיבל באופן מלא את הפסיקה בעניין קעדאן, אלא שהוא הרחיב אותה הרבה מעבר למה שברק עצמו הסכים לקבוע באותה פרשה. עיקרון השיוויון, כ-״עיקרון על״ במשפט המינהלי – מחייב, לדעת שטיין, גם קבלן פרטי לחלוטין שבונה בנייה מסחרית על אדמות המדינה. מעין ״הלכת קעדאן מחוזקת״.

זאת ועוד: שטיין קובע שהפרת חובתה של החברה הקבלנית לנהוג בשיוויון, במקרה זה בין יהודים לערבים, מקנה סעד *חוזי* – ביחס לחוזה שכלל לא נכרת, ועל סמך תנאי מכללא שהוא ״קורא״ לתוך החוזה בין המדינה לבין הקבלן. כל זאת, כאמור, על רקע הכרתו של שטיין בעיקרון העל של השיוויון במשפט המינהלי.

שלוש הערות לסיום:

א. למען הסר ספק, אני כמובן לא מביע דעה כלשהי לגבי עמדות השופטים.

ב. יש להצטער על האופן הפבלובי שבו מנתחים בתקשורת, או בטוויטר, פסיקות של שופטים, שנשענות בעיקר על הנחה מוקדמת בדמות התיוג של שופט פלוני כ-״אקטיביסט״ או כ-״שמרן״ (שלא לומר כ-״שמאלני״ או כ-״ימני״).

ג. אם מזוז היה כותב את שכתב שטיין, משמיציו הרבים של בימ״ש העליון היו מקימים מהומת אלוהים. הם היו שולפים בג״ץ קעדאן, מטיחים במזוז שהוא חותמת גומי של היועמ״ש, שהוא מבטל את זהותה היהודית של ישראל, שהוא מתעלם מ-״חוק הלאום״, וכו׳. אם מינוי שטיין מנע מהומה שכזו – אין לי אלא לברך עליו.

בעקבות שאלה שחזרה על עצמה: שטיין לא מכריע (= משאיר בצריך עיון) בשאלה האם קבלן פרטי, שבונה על *קרקע פרטית* (להבדיל מבנייה על אדמת מדינה) – חייב גם הוא לנהוג בשיוויון, ואסור לו להפלות בין רוכשים פוטנציאליים. ראו כאן 👇.

קישור לפסק הדין המלא: https://t.co/Oi8d8o9xjI