ועכשיו למשהו שונה לגמרי.
היה היה שטח אדמה ביישוב אירוס, הסמוך לנס ציונה, בבעלות פרטית. נוכל, שהתחזה לבן וליורש של הבעלים, הערים על הטאבו ורשם את השטח על שם הבן. רוכש תם לב קנה מהמתחזה ליורש את הזכויות.
מה עושים בסיטואציה כזו? מי זוכה בבעלות בנכס?
זה הסיפור העומד במרכזו של פסק דין מעניין שפורסם שלשום בביהמ"ש העליון. וכאשר מתעורר סיפור שכזה, מתעוררת יחד איתו החיה המשפטית המכונה "תקנת השוק במקרקעין".
הנה תמצית העובדות:
ענייננו, כאמור, בנכס מקרקעין, שהיה רשום על שמו של אדם פרטי. נוכל התחזה לבנו (האמיתי) של אותו אדם.
המתחזה זייף מסמכים שונים (צו ירושה וכו') ושכנע את מרשם המקרקעין, הידוע בכינוי העממי "טאבו", להעביר את הזכויות בנכס מהבעלים האמיתיים אל הבן, שכביכול ירש ממנו את הזכויות (באותה עת, הבעלים היה בכלל בחיים).
במקביל, המתחזה הציג את עצמו כאותו יורש, באמצעות מסמכי זיהוי מזויפים.
לאחר רישום הזכויות בנכס על שם בנו של הבעלים, שכביכול ירש אותו, נחתמה עיסקת מכר בין המתחזה ליורש לבין אדם בשם עידן נצר. אין מחלוקת, שנצר פעל בתום לב, כלומר הוא לא היה מודע למעשי המרמה מצד המתחזה.
כדי לממן את הרכישה, נצר לקח הלוואה מבנק לאומי, בכפוף למשכנתא לטובת הבנק.
לאחר שנחתם חוזה המכר בין המתחזה, שכאמור הציג את עצמו כיורש של הבעלים האמיתי והצליח לרשום את הנכס על שם אותו יורש – נצר פנה לטאבו, וביקש להעביר על שמו את הזכויות מהיורש כביכול.
הבעלות בנכס אכן נרשמה על שמו של נצר, וכן נרשמה משכנתא לטובת הבנק. המתחזה מצידו התנדף ונעלם עם הכסף.
במצב דברים שכזה, יש שני צדדים תמי לב: מצד אחד הבעלים האמיתי של הנכס, ומצד שני הרוכש תם הלב.
הבעלים האמיתי לא חטא בדבר. הוא פשוט קם יום אחד בבוקר וגילה שנוכל הצליח לנשל אותו מהבעלות בנכס שלו. הרוכש, מצידו, שילם כסף רב לאדם שעל פי הטאבו היה בעלים של הנכס. "תאונה משפטית" של ממש.
הענף המשפטי שמטפל בתאונות שכאלה הוא דיני הקניין, שכשמם כן הם – מסדירים את הזכויות שלנו בנכסים.
הכלל הבסיסי בדיני הקניין הוא שאדם לא יכול להעביר זכות שאין לו. אם אני מוכר לך את מגדלי עזריאלי, אתה לא יכול ללכת ולרשום אותם על שמך בטענה שקנית אותם ממני, כי הם לא בבעלותי.
לכלל הגדול הזה יש חריג המכונה "תקנת השוק":
כדי להגן על המסחר, הדין קובע שיש מצבים שבהם אדם יקנה נכס ממי שלא מחזיק בזכויות עליו – ובכל זאת הקונה יחשב כבעלים. הרציונל הוא למנוע מצב שבו לפני ביצוע עסקאות הקונה ידרש לבצע בדיקות מקיפות, אשר יסרבלו וייקרו את המסחר השוטף בנכסים.
יש המון סוגים של תקנת שוק, ואחד מהם עמד במרכזה של ההכרעה בעניין היישוב "מצפה כרמים". הפעם, תקנת השוק הרלבנטית היא זו שעוסקת במקרקעין.
הנה סעיף החוק 👇. בואו ננסה לפרק אותו, ולתרגם אותו ממשפטית לעברית:
נניח שדוד רוצה לקנות זכות במקרקעין, לדוגמה זכות בעלות, שרשומה על שם שאול.
לפי הסעיף, אם דוד פעל בתום לב, שילם לשאול תמורה עבור הזכות שרכש והעביר את הזכויות בטאבו על שמו – הוא יהיה הבעלים של הנכס, אפילו אם לימים יסתבר ששאול בכלל לא היה הבעלים "האמיתי" של נכס המקרקעין המדובר.
מותר לדוד להסתמך על הטאבו כדי לבצע עסקאות, והחוק מגן עליו מפני טעות במרשם.
כלומר, עלול להיווצר מצב שבו שאול הוא בעצם נוכל, שהצליח – במרמה – להעביר על שמו זכויות בנכס מקרקעין, ששייכות בכלל ליונתן. אם שאול רשום בטאבו כבעלים, לכאורה דוד קנה ממנו זכויות שאין לו – ובכל זאת יהפוך לבעלים. ויונתן האומלל? הוא ישאר בלי כלום.
כעת, נחזור לעובדות של הסיפור.
על פני הדברים, ואם ניישם את לשון סעיף החוק על עובדות ענייננו – נצר אמור לזכות בבעלות. שהרי, הוא פעל בתום לב, הוא העביר תמורה, והוא הסתמך על הטאבו.
לפי הטאבו, היורש היה הבעלים הרשום – ונצר מבחינתו קנה את הזכויות מאותו יורש. אלא שכאן כבר יש בעיה, כי בפועל לא מדובר ביורש.
כזכור, הבעלים האמיתי של הנכס היה חי וקיים, ובאמת היה לו בן שהיה אמור לרשת אותו. המתחזה הציג את עצמו כאותו בן ויורש עתידי, והצליח להעביר את הזכויות על שם *הבן*. ואז, כשהוא מתחזה לבן, הוא העביר את הזכויות לנצר.
וזה שונה ממצב שבו הבן האמיתי היה מעביר את הזכויות לנצר.
וכאן אנו מתחברים לפסק הדין של ביהמ"ש העליון, שאותו כתב שטיין.
שטיין קבע, שאם אדם הסתמך על המרשם, ורכש בתום לב זכות במקרקעין *ממי שרשום בטאבו כבעלים* – רק אז יכולה להיות תחולה לתקנת השוק. אבל, אם אותו אדם רוכש את הזכות ממי *שהתחזה* להיות הבעלים הרשום – תקנת השוק לא חלה.
במילים אחרות, אם משה רשום בטאבו כבעלים של נכס מקרקעין, וקניתם את הנכס ממשה עצמו – יתכן שתהפכו לבעלים של הנכס, אפילו אם יסתבר לימים שאותו משה הוא רמאי שהצליח להערים על הטאבו ולהעביר אליו זכויות שכלל אינן שלו.
אבל, אם מישהו התחזה לבעלים של זכות ונפלתם בפח – זו כבר בעיה שלכם.
בהינתן הקביעות המשפטיות הללו, היישום של הדין לגבי נצר הוא פשוט: הוא הרי לא קנה את הזכויות מהבן של הבעלים, אלא ממישהו שהתחזה לבן של הבעלים. לכן, העובדה שהנכס היה רשום בטאבו על שם הבן – לא מועילה לו.
הוא אומנם הסתמך על המרשם, אבל בדרך נפל בעוקץ של מתחזה – ותקנת השוק לא חלה.
לעומת זאת, המצב המשפטי של הבנק הוא מורכב הרבה יותר, שכן הבנק רשם משכנתא על זכות הבעלות של נצר, ומדובר בבעלות שנרשמה בטאבו, ובנצר עצמו. הבנק לא נפל בפח של המתחזה, ולא קשור אליו בכלל. הוא עשה עסקים רק עם נצר.
הבעיה של הבנק היתה שהוא עשה עסקים עם נצר *לפני* רישום הבעלות על שמו.
הרי כדי שנצר יוכל להעביר את התשלום למתחזה ולרשום את זכות הבעלות על שמו – הוא היה זקוק להלוואה של בנק לאומי.
בהתאם, הבנק נתן לנצר את הכסף בשלב שבו מה שהיה לנצר זה הסכם בלבד. בשלב הזה, הבנק לא הסתמך על הרישום של נצר כבעלים בטאבו, כי הרישום הזה טרם בא לעולם באותה עת.
בעניין הזה, הבנק העלה טענה שיכולה לעניין את כולנו, כמי שעשו או יעשו עסקאות של רכישת דירת מגורים:
הבנק טען שזו הפרקטיקה המקובלת בשוק המשכנתאות בישראל. כדי שאדם יוכל לרכוש דירה – הוא זקוק להלוואה של כסף כדי להעבירו למוכר. רק אם יקבל את ההלוואה יוכל לרשום בטאבו את הדירה על שמו.
כלומר, במועד שבו הבנק נותן לקונה הלוואה בכפוף למשכנתא על הנכס – הקונה בהכרח לא יהיה בעלים הרשום. אם מרמה כלפי הקונה, שהבנק לא קשור אליה בכלל, "תנשל" את הבנק מהמשכנתא על הנכס – הדבר מעמיד את ההלוואה של הבנק בסיכון, מה שיגרום כמובן לייקור של הריבית ולפגיעה בשוק המשכנתאות.
והטענה הזו אפילו שכנעה את שטיין.
שטיין הסכים שהדין הקיים באמת לא נותן מענה לקשיים האלה – אבל זה הדין הקיים. בפועל, שטיין שלח את הבנק "להחמיר את הפרוטוקולים של מתן הלוואות המובטחות במשכנתא לרוכשי זכויות במקרקעין", כלומר להחמיר את הדרישות שבנקים ידרשו מאיתנו, הקונים בעתיד.
יתרה מזאת: שטיין אמר כי "במקרים מתאימים, טוב יעשה הבנק אם יבדוק את זהותו של מוכר הזכויות במקרקעין במישרין, באמצעות פקידיו שקיבלו הכשרה מתאימה".
כלומר, לפי שטיין, כדי שבנק יסכים לתת לו הלוואה הכפופה למשכנתא, אולי מוטב לו לדרוש מאיתנו להיפגש עם מי שעשינו מולו הסכם מכר.
בשורה התחתונה, שטיין קבע כאמור שתקנת השוק לא חלה, גם לגבי נצר וגם לגבי הבנק. הם איבדו את זכויות הבעלות והמשכנתא שנרשמו על שמם בטאבו, והנכס חזר לבעליו האמיתיים והמקוריים.
כדי להשלים את התמונה, אציין שלצד הדיון הקנייני היה גם דיון נזיקי, במסגרתו נצר תבע פיצויים מהגורמים השונים.
ועד כאן פסק הדין של שטיין, אליו הצטרפו גם אלרון ורונן.
אפשר להשתעשע במשמעויות העתידיות של פסק הדין, וגם לתהות האם הרציונל שלו תואם את ההכרעה בעניין "מצפה כרמים" – אבל יש גבול לאורכו של שרשור.
היות שהשרשור היה גם בלון ניסוי, אשמח אם תטרחו לתת פידבק, חיובי או שלילי.
ערב טוב.
קישור לפסק הדין המלא:
https://t.co/M0H9WCS4M9